IMT explicado: quando se paga e como calcular

O IMT — Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis — é uma realidade incontornável para quem decide comprar casa em Portugal. Este imposto pode ter impacto significativo no orçamento familiar ao adquirir casa própria. Neste artigo, esclarecemos o que é o IMT, quando tens de o pagar e como podes fazer o cálculo do valor devido.

O que é o IMT?

O IMT é um imposto pago sempre que ocorre a transmissão onerosa de imóveis — ou seja, cada vez que compras um imóvel. Substituiu o antigo imposto da sisa e é aplicado tanto a habitações permanentes como secundárias, terrenos, imóveis comerciais, entre outros. O valor a pagar varia consoante o tipo de imóvel, o seu valor de aquisição e o objetivo da compra (habitação própria e permanente ou não).

Quando se paga o IMT?

O IMT deve ser pago antes da escritura pública de compra e venda do imóvel. Este pagamento é obrigatório para que consigas concluir a transação e registar a casa em teu nome. Caso não efetues este pagamento, não poderás avançar com o processo de aquisição.

• Compra de habitação própria e permanente: há escalões e isenções consoante o valor e o tipo de aquisição.
• Compra de segunda habitação, terrenos ou imóveis comerciais: a taxa aplicável é diferente e geralmente mais elevada.

Como calcular o valor do IMT?

O cálculo do IMT pode parecer complicado, mas é, na prática, um processo matemático baseado em tabelas oficiais, atualizadas anualmente pelo Estado. Eis como se faz:

Passos para calcular o IMT

1. Verifica o valor patrimonial tributário (VPT) e o valor de compra do imóvel — o IMT incide sobre o maior destes dois valores, chamado valor tributável.
2. Define a finalidade de compra (habitação própria permanente, secundária, terreno, etc.).
3. Consulta a tabela de IMT em vigor para o ano da aquisição. Por exemplo, em 2024, há escalões definidos que determinam a taxa a aplicar.
4. Aplica a fórmula: 
   IMT = (Valor tributável × Taxa aplicável) - Parcela a abater

Exemplo prático: Imagina que pretendes comprar uma casa para habitação própria permanente por 200.000€. Consideras o valor de aquisição ou o valor patrimonial tributário (o maior entre os dois) e consultas a tabela de escalões para 2024. Se a taxa no escalão for 7% e a parcela a abater for 9.087,22€, o cálculo é:

IMT = (200.000€ × 7%) - 9.087,22€ = 14.000€ - 9.087,22€ = 4.912,78€

Há situações de isenção de IMT?

Sim! Se o imóvel for adquirido para habitação própria e permanente e o valor estiver abaixo do limite mínimo do primeiro escalão definido por lei, poderás beneficiar de isenção de IMT. Em 2024, este limite é de 101.917€. Para imóveis acima deste valor, pagas IMT de acordo com os restantes escalões.

Dicas para evitares surpresas com o pagamento do IMT

• Consulta sempre a tabela atualizada do IMT antes de fechar negócio.
• Inclui o IMT no teu orçamento total para a compra de casa.
• Recorre ao simulador de IMT online, disponível no Portal das Finanças, para obteres um valor aproximado.
• Se tens dúvidas, fala com um consultor financeiro ou solicita esclarecimento junto do notário ou conservatória.

Resumo: IMT sem complicações

O IMT é uma despesa obrigatória na compra de imóvel em Portugal. Saber quando se paga e como calcular o montante devido permite-te planear melhor a tua aquisição e evitar surpresas no processo de compra. Se vais comprar casa, não te esqueças de incluir o IMT nas tuas contas e informa-te bem sobre possíveis isenções. Já conhecias estes detalhes? Partilha a tua experiência ou coloca as tuas dúvidas nos comentários!